Danska köpare på marknaden

Dagen efter beslutningen om at bygge Øresundsbroen var taget, havde Skånegårdar sin første profilannonce i danske aviser. Efterfølgende har vi med jævne mellemrummarkedsført os på det danske marked og annoncerer fast i Børsen og Berlingske Tidende samt til tider i Jyllandsposten og Landbrugsavisen.

Vores ejendomme annonceres også på www.landbrugsavisen.dk.

Vores indsats har givet resultat og i snit sælger vi årligt ca. 30 ejendomme til danske købere. Hver tredje skovejendom som Skånegårdar solgte i 2005 erhvervedes således af en dansk familie. 
Vi stræber til stadighed efter at holde os ajour med hvilken information, der efterspørges for at lette købet for danske ejere på denne side af Sundet. En af vore jurister er dansktalende og vor danske kontaktflade med advokater, banker og kollegaer er omfattende.

Ved kontakt med danske købere har vi bidt mærke i en række spørgsmål, der går igen. Disse har vi her valgt at kommentere kortfattet.

Den svenske mægler skal ifølge svensk lovgivning repræsentere såvel køber som sælger, og rådgive begge parter på trods af at det er sælger der betaler mæglerens provision. Dette betyder at køber normalt ikke behøver at kontakte sin egen advokat for at få hjælp og vejledning ved gennemførelse af købet.

Danske købere behøver ingen særlig tilladelse for at erhverve ejendom i Sverige. Sverige har ikke krav om ”grønt kort” eller lignende ved erhvervelse af landbrugs- eller skovbrugsejendomme. Der findes dog visse tyndtbefolkede områder, hvor der er krav om købstilladelse for alle nye købere. Staten vil på denne måde om muligt prioritere købere som påtænker at bosætte sig i disse områder. Der er altid krav om købstilladelse når et selskab erhverver en landbrugs- eller skovbrugs- ejendom. I disse tilfælde bevilges købstilladelse kun i undtagelses- tilfælde.

I Sverige kan budgivning på en ejendom ske skriftligt, og mægleren skal have budet i hænde inden en nærmere fastsat dato. Køber angiver sit bud samt de vilkår køber ellers har til købet. Sælger har ret til at acceptere budet eller ej. Budgivningen kan også ske ved at sælger har anført en mindstepris. Dette indebærer at sælgeren kun ønsker at sælge hvis denne pris opnås. Prisen skal i disse tilfælde ses som en prisindikation og køber kan byde på ejendommen med de vilkår han ønsker. Også i dette tilfælde har sælger ret til at acceptere budet eller ej. I mange tilfælde vil denne metode bevirke at det kommer til enåben budgivning. Dette betyder, at alle der byder på ejendommen løbende holdes orienteret om andre køberes bud og vilkår under budgivningen. Man får derimod ikke at vide hvem de konkurrerende købere er under budgivningen. Om man ønsker det kan mægleren oplyse hvem de konkurrerende købere var efter gennemført budgivning og kontraktskrivning.

Omkostninger ved køb og salg af bolig:

Ejendomsmæglerens provision. Betales af sælger.
Tinglysningsomkostninger. Betales af køber og udgør 1,5 % af salgsprisen for privatpersoner. (Nødvendigt for at blive registreret som ejer af ejendommen.)
Eventuelle pantebrevsomkostninger for udstedelse af nye pante-breve. Betales af køber og udgør 2 % af beløbet (dersom långiveren kræver pantebrev som sikkerhed for lånet.) Pantebrevene følger ejendommen så køber overtager vederlagsfrit sælgers eksisterende pantebreve på overtagelsesdagen.

Dersom købers bank i Danmark ønsker et pantebrev som sikkerhed for lån til en svensk ejendom, kan et pantebrev på den danske banks anmodning udstedes og overføres til Danmark med hjælp fra en svensk bank. (F.eks. den svenske sælgers bank.)

Vi har ved kontakten med danske købere forstået, at forsikringspræmierne er betydeligt højere i Danmark end i Sverige. Præcis hvor stor forskellen er afgøres individuelt fra sag til sag. Øvrige udgifter og omkostninger i Sverige udover el, renovation, vand og evt. Olie/ /brændstof er: Ejendomsskat som udgør 1 % af ejendommens offentlige vurdering pr. år. Er ejendommen registreret som landbrugs- eller skovbrugsejendom beskattes kun selve boligen og grunden med 1 % af den offentlige vurdering. Landbrugsjord og skov er fritaget for ejendoms- og formuebeskating.

Jagtretten på en ejendom følger ejeren. For at kunne jage på egen jord skal jægeren dog have jagttegn og betale den årlige jagtkortsafgift, samt have våbentilladelse. En dansk jæger skal således have dansk våbentilladelse og erhverve svensk jagtkort.

I er velkomne til at kontakte Skånegårdar med yderligere spørgsmål eller ønsker om uddybning af forholdene mellem vore nabolande.

 

TEXTEN PÅ SVENSKA

Dagen efter det att beslutet togs att bygga Öresundsbron hade Skånegårdar sin första profilannons i danska tidningar. Därefter har vi regelbundet bearbetat den danska marknaden och annonserar ständigt i Børsen, Berlingske Tidende och ibland i Jyllandsposten och Landbrugsavisen.

Våra fastigheter exponeras också på www.landbrugsavisen.dk.

Vår satsning har gett resultat och vi gör ett trettiotal avslut per år med danska köpare. Var tredje skogsfastighet Skånegårdar sålde under 2005 förvärvades av en dansk familj. Vi strävar ständigt efter att hålla oss ajour om vilken typ av information som efterfrågas för att underlätta danskt ägande på denna sida om sundet. En av våra jurister är dansktalande och vårt danska kontaktnät med advokater, banker och kolleger är omfattande.

Vid kontakt med danska köpare har vi uppmärksammat ett antal återkommande frågor vilka vi valt att kortfattat kommentera nedan.

Den svenska mäklaren skall enligt lag företräda både köpare och säljare och har en mellanställning emellan dessa trots att säljaren betalar mäklarens provision. Detta betyder att köparen i normalfallet ej behöver kontakta en egen advokat för att få hjälp och råd vid genomförandet av köpet. Vid förvärv av fastighet i Sverige krävs inga tillstånd för en dansk medborgare. Sverige har inte några krav på ”grønt kort” eller mot- svarande vid förvärv av lantbruk/skogsbruk. Det finns dock några glesbygds områden med krav på förvärvstillstånd för alla nya köpare. Staten vill på detta sätt om möjligt prioritera köpare som avser köpare. Staten vill på detta sätt om möjligt prioritera köpare som avser att bosätta sig på glesbygdsfastigheter. Det är alltid krav på förvärvstillstånd när ett bolag förvärvar en lantbruks/skogsfastighet. I dessa fall beviljas förvärvstillstånd endast i undantagsfall.

I Sverige kan budgivning på en fastighet ske genom skriftliga anbud, vilka skall vara mäklaren tillhanda före ett visst datum. Köparen får ange sitt bud samt de villkor köparen vill skall beaktas. Säljaren har rätt att acceptera eller förkasta budet. Budgivningen kan också ske genom att säljaren har satt ett begärt pris, vilket inte innebär att säljaren bara säljer till detta pris. Priset skall i detta fall ses som en prisindikation och köparen får sedan bjuda på fastigheten med de villkor han önskar och säljaren har rätt att acceptera eller förkasta budet. Vanligtvis tillämpas i det senare fallet öppen budgivning, vilket innebär att alla som bjuder på en fastighet får kännedom om de andra spekulanternas bud och villkor under budgivningen. Man får däremot inte reda på vilka de konkurrerande köparna är under själva budgivningen. På begäran kan mäklaren eventuellt upplysa om detta efter genomförd budgivning och kontraktsskrivning.

De kostnader en försäljning eller ett köp kan föra med sig är:
Mäklarprovisionen, betalas av säljaren.
Lagfartskostnaden, betalas av Köparen och utgörs av 1,5 procent av köpeskillingen för privatperson (för att bli registrerad som ägare till fastigheten). 
Eventuell pantbrevskostnad för uttag av nya pantbrev betalas av köparen och utgörs av 2 procent av beloppet (i det fall långivaren kräver pantbrev som säkerhet för lån). Pantbreven följer fastigheten varför köparen utan ersättning övertar säljarens befintliga pantbrev på tillträdesdagen.

Om köparens bank i Danmark vill ha pantbrev som säkerhet för lån i en svensk fastighet kan pantbrev på den danska bankens begäran uttagas och översändas till Danmark med hjälp av en svensk bank (t.ex. svenska säljarens bank).

Vi har vid kontakt med danska spekulanter förstått att försäkringspremierna är betydligt högre i Danmark än i Sverige. Exakt hur stor skillnaden är avgörs från fall till fall. Övriga driftskostnader i Sverige, förutom el, sopor, vatten och ev olja/ved/pellets, är svensk fastighetsskatt, vilken utgår med en procent av fastighetens taxeringsvärde/år. Om fastigheten är taxerad som jordbruk/skogsbruk beskattas enbart bostad/tomt med en procent av taxeringsvärdet. Åker/bete/skog är befriad från fastighetsskatt och förmögenhetsskatt.

Jakträtten på en fastighet följer äganderätten. För att få jaga på sin mark måste jägaren dock ha jägarexamen, betala den årliga jaktkortsavgiften och ha licens för vapen. Den danska jägaren måste 
ha dansk licens för sitt vapen och lösa svenskt jaktkort.

Kontakta gärna Skånegårdar vid ytterligare frågor eller önskemål om förtydligande av förhållandena emellan våra grannländer.